【豊洲】駅距離のある物件は南向きがオススメです！
こんにちは！のっぺり小僧です。
今回は豊洲駅のマンション価格を調べます。
豊洲駅といえばやはりららぽーと直結のアーバンドックシティ豊洲タワーですね。
築年数はやや経過していますが、憧れのマンションです。
豊洲駅周辺の開発はこれから分譲されるブランズタワー豊洲でひとまず終了となります。
価格が発表されたらブログ内で周辺相場と比較したいと思います。
それでは分析していきましょう。
データはSUUMOさんのサイトで2019年03月に検索したものを使います。
まず、検索したデータから、以下のものを取り除きます。
・最寄り駅が豊洲駅でないもの
・重複していると思われるもの
・権利形態が所有権でないもの
・バス物件
除外後の物件の数は147件でした。
物件の分布
物件の分布をみていきましょう。
<物件価格>
物件価格の平均は6742万円です。
最高で3億円のお部屋がありますね。
人気の街の唯一無二物件ですとかなり高額となります。
<占有面積>
専有面積の平均は76.7平米です。
やはり豊洲ですからファミリータイプが多く、20平米前後のワンルームは
ほとんどないことがわかります。
<平米単価>
平米単価の平均は85.4万円/平米です。
<築年数>
築年数の平均は15.5年です。
2000年すぎから開発が本格化してきたことが伺えますね。
築30年以上の物件もいくつかあります。
工場街だった頃ですね。
<駅徒歩時間>
駅徒歩時間の平均は7.8分です。
駅前よりも少し離れたところにマンションが多いようです。
<所在階>
所在階の平均は17.7階です。
タワーマンションが多く幅広く分布していますが、
やや低層階の数が多いようです。
<向き>
向きは南西向きが最も多いようです。
タワーマンションが多い地域では北向き住居の数も多くなりますが、
豊洲でもその傾向が見えます。
データの選別
次に、平米単価に注目して極端なデータを除外します。
今回は平米単価34.0万円/平米から136.8万円/平米の間のデータを用いることとしました。
除外後の物件数は141件でした。
南向き（南、南東、南西）とそれ以外の向きにわけて、
平米単価と築年数、駅徒歩距離、階数の関係を見ていきましょう。
南向きのお部屋の分析結果
南向きのお部屋の分析結果はこちら。
物件価格 = 占有面積 × ( 96.1 - 築年数×0.76 - 駅距離×1.69 + 階数×0.55)
ばらつきが少なく、良好に近似できています。
平均値的なお部屋である駅徒歩7.8分、17.7階のお部屋の年間の価格下落率は0.82%でした。
南向き以外のお部屋の分析結果
南向き以外のお部屋の分析結果はこちら。
物件価格 = 占有面積 × ( 112.9 - 築年数×0.87 - 駅距離×2.35 + 階数×0.25)
ばらつきが少なく、良好に近似できています。
平均値的なお部屋である駅徒歩7.8分、17.7階のお部屋の年間の価格下落率は0.89%でした。
南向きのお部屋は駅距離があっても高く評価される一方で、
北向きのお部屋は駅距離に応じて値下がりが大きくなるようです。
築年数ごとの値下がりも北向きの方がやや大きいです。
お手頃部屋とリッチ部屋
最後に、お手頃部屋とリッチ部屋を確認しましょう。
平米単価の計算式よりだいぶ安いものがお手頃部屋、逆に高いものが付加価値モリモリのリッチ部屋です。
お手頃部屋はプライヴブルー東京（駅徒歩5分）の17階、平米77万円のお部屋でした。
お手頃率は17％です。
リッチ部屋はコンシェリア豊洲マスターズヴィラ（駅徒歩8分）の4階、平米119万円のお部屋でした。
リッチ率は50％です。
今回はこの辺で！
本ブログの記載内容はあくまでもデータから見た分析です。
分析に使用した物件はすでに売却されている場合がございます。
分析内容は自己責任でご活用ください。
