【八丁堀】南向き以外のお部屋は高層階がオススメです！
こんにちは！のっぺり小僧です。
今回は八丁堀駅のマンション価格を調べてます。
八丁堀駅周辺は東京駅へのアクセスがいいことが特徴ですね。
東京駅徒歩圏はかなりのアドバンテージです。
一方で、あまり生活するイメージがわかないのは私だけでしょうか？
以前新川の新築マンションを見に行きましたが、物件はとても魅力的でしたが見送ってしまいました。
その後かなり値上がりしたようで・・・。
それではデータ分析を始めます。
データはSUUMOさんのサイトで2019年03月に検索したものを使います。
まず、検索したデータから、以下のものを取り除きます。
・最寄り駅が八丁堀駅でないもの
・重複していると思われるもの
・権利形態が所有権でないもの
・バス物件
除外後の物件の数は82件でした。
物件の分布
物件の分布をみていきましょう。
<物件価格>
物件価格の平均は6829万円です。
ボリュームゾーンは7000万円前後ですが、上を見たらキリがない相場です。
<占有面積>
専有面積の平均は60.5平米です。
土地も限られているためか、やや小ぶりなお部屋が多いですね。
<平米単価>
平米単価の平均は104.7万円/平米です。
200万円/平米を超えるお部屋も数軒あります。
<築年数>
築年数の平均は19.0年です。
築浅の物件の売り出しがかなり多いですね。
私も見学した例のマンションに投資した方が多かったのでしょう。
<駅徒歩時間>
駅徒歩時間の平均は4.2分です。
ほとんど全ての物件が駅近となります。
<所在階>
所在階の平均は9.2階です。
中央値は6.0階なので、一部のタワーマンションに平均値が引っ張られています。
<向き>
向きは南西向きが最も多いようです。
北向き住戸はあまりないようです。
データの選別
次に、平米単価に注目して極端なデータを除外します。
今回は平米単価22.0万円/平米から187.3万円/平米の間のデータを用いることとしました。
除外後の物件数は77件でした。
南向き（南、南東、南西）とそれ以外の向きにわけて、
平米単価と築年数、駅徒歩距離、階数の関係を見ていきましょう。
南向きのお部屋の分析結果
南向きのお部屋の分析結果はこちら。
物件価格 = 占有面積 × ( 128.3 - 築年数×1.75 - 駅距離×1.23 + 階数×0.01)
ばらつきが少なく、良好に近似できています。
平均値的なお部屋である駅徒歩4.2分、9.2階のお部屋の年間の価格下落率は1.42%でした。
階数には依存しない計算式となりました。
南向き以外のお部屋の分析結果
南向き以外のお部屋の分析結果はこちら。
物件価格 = 占有面積 × ( 108.9 - 築年数×1.23 - 駅距離×0.31 + 階数×1.79)
ばらつきが少なく、良好に近似できています。
平均値的なお部屋である駅徒歩4.2分、9.2階のお部屋の年間の価格下落率は0.87%でした。
南向き以外のお部屋では階数の影響がかなり効いています。
駅距離はあまり関係ないようなので、高層階を狙うとよいようです。
お手頃部屋とリッチ部屋
最後に、お手頃部屋とリッチ部屋を確認しましょう。
平米単価の計算式よりだいぶ安いものがお手頃部屋、逆に高いものが付加価値モリモリのリッチ部屋です。
お手頃部屋はソラシア八丁堀イースト（駅徒歩3分）の11階、平米92万円のお部屋でした。
お手頃率は12％です。
リッチ部屋はパークシティ中央湊ザタワー（駅徒歩6分）の8階、平米185万円のお部屋でした。
リッチ率は56％です。
今回はこの辺で！
本ブログの記載内容はあくまでもデータから見た分析です。
分析に使用した物件はすでに売却されている場合がございます。
分析内容は自己責任でご活用ください。
