【東雲】ちょっと値下がり率が大きめ？
こんにちは！のっぺり小僧です。
今回は東雲駅のマンション価格を調べます。
東雲といえばプラウドシティ東雲キャナルマークスが分譲中ですが、最寄りは豊洲駅のようです。
珍しいオーバル状の形状が特徴的なマンションですね。
オーバルだからといって資産価値が高いわけではないと思いますが、
特徴ある外観は見てて楽しいものがありますね。
それでは分析を始めます。
データはSUUMOさんのサイトで2019年03月に検索したものを使います。
まず、検索したデータから、以下のものを取り除きます。
・最寄り駅が東雲駅でないもの
・重複していると思われるもの
・権利形態が所有権でないもの
・バス物件
除外後の物件の数は33件でした。
データ数がやや少ないですが、分析を進めましょう。
物件の分布
物件の分布をみていきましょう。
<物件価格>
物件価格の平均は6112万円です。
ほかの湾岸の駅と比べるとややお安めです。
<占有面積>
専有面積の平均は76.4平米です。
価格が安い分広いお部屋が多いようですね。
<平米単価>
平米単価の平均は81.0万円/平米です。
<築年数>
築年数の平均は7.4年です。
築10年以下の物件と築15〜20年の物件の2グループに分類できるようです。
<駅徒歩時間>
駅徒歩時間の平均は5.3分です。
<所在階>
所在階の平均は21.1階です。
タワーマンションが多く、高層階まで幅広く分布しています。
<向き>
向きは西向きが最も多いようです。
北向き住戸があまりないのが特徴的です。
タワーマンションの少ないエリアでは北向き住戸の数も少ないですが、
タワーマンションが多いと北向き住戸も多く計画されることが多いです。
データの選別
次に、平米単価に注目して極端なデータを除外します。
今回は平米単価55.9万円/平米から106.2万円/平米の間のデータを用いることとしました。
除外後の物件数は32件でした。
データ数がまた減ってしまいましたが、気を取り直して分析を続けます。
南向き（南、南東、南西）とそれ以外の向きにわけて、
平米単価と築年数、駅徒歩距離、階数の関係を見ていきましょう。
南向きのお部屋の分析結果
南向きのお部屋の分析結果はこちら。
物件価格 = 占有面積 × ( 95.5 - 築年数×2.66 - 駅距離×0.2 + 階数×0.42)
ばらつきが少なく、良好に近似できています。
平均値的なお部屋である駅徒歩5.3分、21.1階のお部屋の年間の価格下落率は2.57%でした。
南向き以外のお部屋の分析結果
南向き以外のお部屋の分析結果はこちら。
物件価格 = 占有面積 × ( 85.4 - 築年数×2.26 - 駅距離×2.35 + 階数×0.01)
ばらつきが少なく、良好に近似できています。
平均値的なお部屋である駅徒歩5.3分、21.1階のお部屋の年間の価格下落率は3.08%でした。
南向きのお部屋は築年数による値下がりが顕著な一方、駅距離にはあまり影響されません。
南向き以外のお部屋は階数に影響されない一方、駅距離が重要となります。
どちらの向きのお部屋も年間の価格下落率が2%を超え、やや高水準と評価できます。
お手頃部屋とリッチ部屋
最後に、お手頃部屋とリッチ部屋を確認しましょう。
平米単価の計算式よりだいぶ安いものがお手頃部屋、逆に高いものが付加価値モリモリのリッチ部屋です。
お手頃部屋はありませんでした。
リッチ部屋はパークタワー東雲（駅徒歩7分）の30階、平米103万円のお部屋でした。
リッチ率は13％です。
今回はこの辺で！
本ブログの記載内容はあくまでもデータから見た分析です。
分析に使用した物件はすでに売却されている場合がございます。
分析内容は自己責任でご活用ください。
