【築地】階数に影響されないエリアです！
こんにちは！のっぺり小僧です。
今回は築地駅のマンション価格を調べます。
先日打ち合わせの帰りに築地場外へ寄りました。
市場が豊洲へ移ったことの影響かはわかりませんが、心なしかのもの寂しさを感じました。
とはいえ、市場がなくても築地の価値が落ちることはないのではないかと思います。今人気の湾岸エリアよりもさらに場所がいいですからね！
定期的に相場を分析して傾向がみれるとおもしろそうです。
跡地の活用も早く方針が定まるといいですね。
それでは分析をはじめます。
データはSUUMOさんのサイトで2019年03月に検索したものを使います。
まず、検索したデータから、以下のものを取り除きます。
・最寄り駅が築地駅でないもの
・重複していると思われるもの
・権利形態が所有権でないもの
・バス物件
除外後の物件の数は56件でした。
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物件の分布
物件の分布をみていきましょう。
<物件価格>
物件価格の平均は4475万円です。
思いのほかお安いのは次の専有面積の影響です。
<占有面積>
専有面積の平均は49.1平米です。
2LDK程度のお部屋が多いようですね。
都心近接もありお子様のいない共働き夫婦が多いのでしょうか。
<平米単価>
平米単価の平均は90.2万円/平米です。
<築年数>
築年数の平均は27.5年です。
新しいマンションの供給は多くありません。築浅物件は貴重です。
<駅徒歩時間>
駅徒歩時間の平均は4.6分です。
ほとんどの物件は駅近ですね。
<所在階>
所在階の平均は7.0階です。
高い建物はなく、中層階に幅広く分布しています。
<向き>
向きは南東向きが最も多いようです。
真南の物件はあまりありません。
データの選別
次に、平米単価に注目して極端なデータを除外します。
今回は平米単価55.0万円/平米から125.3万円/平米の間のデータを用いることとしました。
除外後の物件数は54件でした。
南向き（南、南東、南西）とそれ以外の向きにわけて、
平米単価と築年数、駅徒歩距離、階数の関係を見ていきましょう。
南向きのお部屋の分析結果
南向きのお部屋の分析結果はこちら。
物件価格 = 占有面積 × ( 113.3 - 築年数×0.99 - 駅距離×0.66 + 階数×0.01)
ばらつきが少なく、良好に近似できています。
平均値的なお部屋である駅徒歩4.6分、7.0階のお部屋の年間の価格下落率は0.9%でした。
階数の影響はありませんでした。
駅距離もほとんど駅近であり大きな要因とはなっていません。
価格下落率は1%を切っており、良好な資産価値を保っているエリアと言えます。
南向き以外のお部屋の分析結果
南向き以外のお部屋の分析結果はこちら。
物件価格 = 占有面積 × ( 128.5 - 築年数×0.91 - 駅距離×2.71 + 階数×0.16)
ばらつきが少なく、良好に近似できています。
平均値的なお部屋である駅徒歩4.6分、7.0階のお部屋の年間の価格下落率は0.75%でした。
南向きのお部屋に比べ、駅距離の影響が強いです。
南向きであれば駅距離はあまり気にされないものの、その他の向きであれば検討者の駅距離についての優先順位が高いことが伺えます。
価格下落率は優秀ですね！
お手頃部屋とリッチ部屋
最後に、お手頃部屋とリッチ部屋を確認しましょう。
平米単価の計算式よりだいぶ安いものがお手頃部屋、逆に高いものが付加価値モリモリのリッチ部屋です。
お手頃部屋はカルム銀座（駅徒歩22分）の5階、平米60万円のお部屋でした。
お手頃率は20％です。
リッチ部屋はベルメゾン築地リバーサイド（駅徒歩6分）の7階、平米110万円のお部屋でした。
リッチ率は23％です。
今回はこの辺で！
本ブログの記載内容はあくまでもデータから見た分析です。
分析に使用した物件はすでに売却されている場合がございます。
分析内容は自己責任でご活用ください。
