【有明テニスの森】築年数の影響が大きいエリアです！
こんにちは！のっぺり小僧です。
今回は有明テニスの森駅のマンション価格を調べます。
有明テニスの森ではシティタワーズ東京ベイやプレミスト有明ガーデンズなどの新築マンションが分譲中です。
プレミスト有明ガーデンズは苦戦中との噂ですが、湾岸地域ではやはりタワーマンションの人気が高いのですね。
こうなってくると今後は小規模のマンションはあまり売り出されないかもしれませんね。とにかく土地をまとめてタワーにするのがよいのでしょう。
分布をはじめます。
データはSUUMOさんのサイトで2019年03月に検索したものを使います。
まず、検索したデータから、以下のものを取り除きます。
・最寄り駅が有明テニスの森駅でないもの
・重複していると思われるもの
・権利形態が所有権でないもの
・バス物件
除外後の物件の数は77件でした。
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物件の分布
物件の分布をみていきましょう。
<物件価格>
物件価格の平均は6324万円です。
<占有面積>
専有面積の平均は73.6平米です。
<平米単価>
平米単価の平均は85.7万円/平米です。
二件明らかに高級なお部屋がありますね。
こういったお部屋は全体の傾向を分析するのにちょっとオジャマなので、
データの選別のところで取り除きます。
<築年数>
築年数の平均は9.9年です。
ここ数年は新築マンションが建っていないのでしょうか。
<駅徒歩時間>
駅徒歩時間の平均は5.8分です。
<所在階>
所在階の平均は16.3階です。
タワーマンションが多く、低層階の売出しがありません。
<向き>
向きは北西向きが最も多いようです。
真南、真東、真北、真西があまりないところが特徴的ですね。
角度を45度振っているタワーマンションが多いのでしょうか。
データの選別
次に、平米単価に注目して極端なデータを除外します。
今回は平米単価52.7万円/平米から118.7万円/平米の間のデータを用いることとしました。
除外後の物件数は74件でした。
南向き（南、南東、南西）とそれ以外の向きにわけて、
平米単価と築年数、駅徒歩距離、階数の関係を見ていきましょう。
南向きのお部屋の分析結果
南向きのお部屋の分析結果はこちら。
物件価格 = 占有面積 × ( 115.3 - 築年数×2.36 - 駅距離×2.09 + 階数×0.21)
平均値的なお部屋である駅徒歩5.8分、16.3階のお部屋の年間の価格下落率は2.22%でした。
駅距離による価格下落がやや大きいようです。
南向き以外のお部屋の分析結果
南向き以外のお部屋の分析結果はこちら。
物件価格 = 占有面積 × ( 104.7 - 築年数×2.36 - 駅距離×1.53 + 階数×0.76)
平均値的なお部屋である駅徒歩5.8分、16.3階のお部屋の年間の価格下落率は2.28%でした。
駅距離による下落は南向きほど顕著ではない一方で、高層階ほど高評価される計算式となりました。
どの向きでも価格下落率は2%を超え、やや値下がりが大きいエリアです。
お手頃部屋とリッチ部屋
最後に、お手頃部屋とリッチ部屋を確認しましょう。
平米単価の計算式よりだいぶ安いものがお手頃部屋、逆に高いものが付加価値モリモリのリッチ部屋です。
お手頃部屋はガレリアグランデ （駅徒歩7分）の9階、平米62万円のお部屋でした。
お手頃率は14％です。
リッチ部屋はシティタワー有明（駅徒歩10分）の19階、平米89万円のお部屋でした。
リッチ率は16％です。
今回はこの辺で！
本ブログの記載内容はあくまでもデータから見た分析です。
分析に使用した物件はすでに売却されている場合がございます。
分析内容は自己責任でご活用ください。
