【勝どき】南向き以外は駅距離と階数が重要です！
こんにちは！のっぺり小僧です。
今回は勝どき駅のマンション価格を調べます。
勝どき駅といえば勝どきザ・タワーやDEUXTOURSといった良質なタワーマンションが有名ですね。
勝どきザ・タワーのトライスター型の平面形状といえば、古くはURのスター型団地にルーツを遡ります。
スター型団地も随分数が減りまして、赤羽台の残り少ない現存建物も取り壊しの危機にあるとか。
最新のハイスペックなタワーマンションにも採用されるぐらい形状としてのポテンシャルがことを考えると、
当時の団地の先見性が偲ばれますね。
それでは分析を始めます。
データはSUUMOさんのサイトで2019年03月に検索したものを使います。
まず、検索したデータから、以下のものを取り除きます。
・最寄り駅が勝どき駅でないもの
・重複していると思われるもの
・権利形態が所有権でないもの
・バス物件
除外後の物件の数は295件でした。
比較的売り出しの多いエリアかと思われます。
物件の分布
物件の分布をみていきましょう。
<物件価格>
物件価格の平均は7742万円です。
きれいな分布をしていますが、一部超高級物件もあるみたいですね。
きっと最上階の景色のいいお部屋なんでしょう。
<占有面積>
専有面積の平均は69.6平米です。
ファミリータイプのマンションが中心と見えます。
<平米単価>
平米単価の平均は109.4万円/平米です。
<築年数>
築年数の平均は8.6年です。
やはり近年の開発が盛んであるため、築浅物件が多いようです。
一方で、築30年以上の物件もあるみたいですね。
<駅徒歩時間>
駅徒歩時間の平均は7.8分です。
15分も歩けばとなりの駅についてしまうようですね。
<所在階>
所在階の平均は25.4階です。
幅広く分布しています。タワーマンションの多いエリアならではですね。
<向き>
向きは南東向きが最も多いようです。
やはりタワーが多いためか、北向きのお部屋も多いみたいですね。
データの選別
次に、平米単価に注目して極端なデータを除外します。
今回は平米単価64.4万円/平米から154.4万円/平米の間のデータを用いることとしました。
除外後の物件数は281件でした。
10数件の物件が特殊な価格のため除かれています。
南向き（南、南東、南西）とそれ以外の向きにわけて、
平米単価と築年数、駅徒歩距離、階数の関係を見ていきましょう。
南向きのお部屋の分析結果
南向きのお部屋の分析結果はこちら。
物件価格 = 占有面積 × ( 119.5 - 築年数×1.19 - 駅距離×-0.0 + 階数×0.01)
平均値的なお部屋である駅徒歩7.8分、25.4階のお部屋の年間の価格下落率は0.99%でした。
駅距離、階数には依存しない計算式が評価されました。
南向き以外のお部屋の分析結果
南向き以外のお部屋の分析結果はこちら。
物件価格 = 占有面積 × ( 120.6 - 築年数×1.88 - 駅距離×1.1 + 階数×0.33)
平均値的なお部屋である駅徒歩7.8分、25.4階のお部屋の年間の価格下落率は1.64%でした。
こちらは駅距離、階数の影響を受けます。
勝どき駅では南向きであれば概ね同じくらいの価値があるとみなされる一方、
北向きであれば階数や駅距離のアドバンテージがないと評価されないと言えます。
お手頃部屋とリッチ部屋
最後に、お手頃部屋とリッチ部屋を確認しましょう。
平米単価の計算式よりだいぶ安いものがお手頃部屋、逆に高いものが付加価値モリモリのリッチ部屋です。
お手頃部屋はジオ勝どき （駅徒歩3分）の6階、平米91万円のお部屋でした。
お手頃率は18％です。
リッチ部屋は東京ビュック中銀（駅徒歩1分）の14階、平米118万円のお部屋でした。
リッチ率は73％です。
今回はこの辺で！
本ブログの記載内容はあくまでもデータから見た分析です。
分析に使用した物件はすでに売却されている場合がございます。
分析内容は自己責任でご活用ください。
