【千住ザ・タワー】新築価格の分析
こんにちは！のっぺり小僧です。
今日はこれまでの周辺相場の調査をもとに、千住ザ・タワーの新築価格の分析を行います。
これまでの分析結果はこちら。
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分析はあくまでも周辺相場との比較によるものです。
物件固有のグレードや向き・眺望などの条件などは評価されておりません。
本ブログの目的は皆さまの経済活動に資するべく淡々と情報を可視化することです。
それでは、分析していきましょう！
周辺中古マンション価格との比較
周辺の中古マンション価格と千住ザ・タワーの新築価格の比較を行います。
まずは周辺中古マンション価格を新築想定・千住ザ・タワーと同じ駅徒歩時間3分に換算します。
北千住駅周辺中古マンションの評価式は
物件価格 = 占有面積×(81.6-0.38×築年数-1.82×駅徒歩時間+0.56×階)
でしたので、築年1年あたり0.38万円/平米、駅徒歩時間1分あたり1.82万円/平米を各物件価格に補正します。
駅徒歩3分、新築に換算した北千住駅周辺の中古マンション価格と、千住ザ・タワーの価格の比較はこちらです。
データ中央値である18階を例に取ると、
千住ザ・タワーの18階の価格は平均して114万円/平米、周辺マンションの18階の価格は85万円/平米ですので、
千住ザ・タワーの18階の価格は周辺マンションに比べて33%割高という結果になりました。
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価格維持率の評価
次に、周辺中古マンションの価格算定式から千住ザ・タワーの5年後、10年後、20年度の価格維持率を調べます。
<5年後>
18階についてみれば、 5年後の価格維持率は平均的には75%でした
<10年後>
18階についてみれば、 10年後の価格維持率は平均的には73%でした
<20年後>
18階についてみれば、 20年後の価格維持率は平均的には70%でした
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周辺賃貸相場との比較
周辺の賃貸賃料と千住ザ・タワーの想定賃料の比較を行います。
まずは周辺物件の賃料を新築想定・千住ザ・タワーと同じ駅徒歩時間3分に換算します。
北千住駅周辺物件の賃料の評価式は
賃料 = 占有面積×(3048.9-14.13×築年数-35.94×駅徒歩時間+40.46×階)
でしたので、築年1年あたり14.13円/平米、駅徒歩時間1分あたり35.94円/平米を各物件の賃料に補正します。
駅徒歩3分、新築に換算した北千住駅周辺物件の賃料と、千住ザ・タワーの想定賃料の比較はこちらです。
想定表面利回りの評価
最後に、物件価格と想定賃料から表面利回りを計算します。
千住ザ・タワーの想定表面利回りは平均すると3.4%でした。
今回は千住ザ・タワーの新築物件価格を周辺相場から分析しました。
それではこのへんで！
本ブログはデータから見える傾向を共有することを目的としています。
ブログ内容の利用は各自の責任で行ってください。
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