【パークコート浜離宮ザタワー】新築価格の分析
こんにちは！のっぺり小僧です。
今日はこれまでの周辺相場の調査をもとに、パークコート浜離宮ザタワーの新築価格の分析を行います。
これまでの分析結果はこちら。
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分析はあくまでも周辺相場との比較によるものです。
物件固有のグレードや向き・眺望などの条件などは評価されておりません。
本ブログの目的は皆さまの経済活動に資するべく淡々と情報を可視化することです。
それでは、分析していきましょう！
周辺中古マンション価格との比較
周辺の中古マンション価格とパークコート浜離宮ザタワーの新築価格の比較を行います。
まずは周辺中古マンション価格を新築想定・パークコート浜離宮ザタワーと同じ駅徒歩時間5分に換算します。
浜松町駅周辺中古マンションの評価式は
物件価格 = 占有面積×(220.6-5.97×築年数-7.7×駅徒歩時間+1.61×階)
でしたので、築年1年あたり5.97万円/平米、駅徒歩時間1分あたり7.7万円/平米を各物件価格に補正します。
駅徒歩5分、新築に換算した浜松町駅周辺の中古マンション価格と、パークコート浜離宮ザタワーの価格の比較はこちらです。
データ中央値である24階を例に取ると、
パークコート浜離宮ザタワーの24階の価格は平均して172万円/平米、周辺マンションの24階の価格は234万円/平米ですので、
パークコート浜離宮ザタワーの24階の価格は周辺マンションに比べて26%割安という結果になりました。
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価格維持率の評価
次に、周辺中古マンションの価格算定式からパークコート浜離宮ザタワーの5年後、10年後、20年度の価格維持率を調べます。
<5年後>
24階についてみれば、 5年後の価格維持率は平均的には112%でした
<10年後>
24階についてみれば、 10年後の価格維持率は平均的には94%でした
<20年後>
24階についてみれば、 20年後の価格維持率は平均的には59%でした
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周辺賃貸相場との比較
周辺の賃貸賃料とパークコート浜離宮ザタワーの想定賃料の比較を行います。
まずは周辺物件の賃料を新築想定・パークコート浜離宮ザタワーと同じ駅徒歩時間5分に換算します。
浜松町駅周辺物件の賃料の評価式は
賃料 = 占有面積×(6253-138×築年数-64×駅徒歩時間+15×階)
でしたので、築年1年あたり138円/平米、駅徒歩時間1分あたり64円/平米を各物件の賃料に補正します。
駅徒歩5分、新築に換算した浜松町駅周辺物件の賃料と、パークコート浜離宮ザタワーの想定賃料の比較はこちらです。
想定表面利回りの評価
最後に、物件価格と想定賃料から表面利回りを計算します。
パークコート浜離宮ザタワーの想定表面利回りは平均すると4.4%でした。
今回はパークコート浜離宮ザタワーの新築物件価格を周辺相場から分析しました。
それではこのへんで！
本ブログはデータから見える傾向を共有することを目的としています。
ブログ内容の利用は各自の責任で行ってください。
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